La gestion locative d'un appartement
Si vous cherchez de l'information concernant la gestion locative, vous êtes au bon endroit ! Lors de la mise en location de son bien immobilier, le propriétaire a le choix entre assurer lui-même le suivi de la location, ou faire appel à un tiers. La seconde option c’est-à-dire la gestion locative est une solution à la fois pratique et entièrement fiable qui vous permet d’optimiser votre patrimoine et de rentabiliser votre investissement. Nous expliquons dans le détail de quoi il s'agit et nous tentons de répondre aux questions les plus souvent posés par les internautes sur le sujet.
Gestion locative définition
Qu'est-ce que la gestion locative ? Il s'agit tout simplement de la mise en oeuvre d'actions visant à gérer un ou plusieurs biens immobilier locatifs.
Ces tâches de gestion locative peuvent être confiées à une agence ou être réalisées directement par le propriétaire bailleur. La gestion locative existe pour tous les types de biens immobiliers locatifs dont les appartements, les maisons, les garages ou encore les locaux commerciaux. En général, la gestion locative convient à trois profils distincts, à savoir les propriétaires qui vivent loin du logement mis en location, voire à l’étranger, ceux qui sont toujours occupés et qui ne sont pas disponibles pour assurer la gestion de la location, ainsi que les bailleurs qui détiennent un parc immobilier important.
Le mandat de gestion locative
- Document officiel signé par le propriétaire
- Détail les missions de gestion locative à réaliser par le gestionnaire
- Détail le montant des honoraires de gestion
Le mandat de gestion locative est le document officiel qui détail les missions dont se charge un gestionnaire locatif mandaté par un bailleur. Il s’agit d’un contrat obligatoire en bonne et due forme conclu entre le bailleur et le professionnel choisi. Il faut savoir que ce type de contrat est encadré par la loi Hoguet, du 02 janvier 1970. Ces dispositions législatives déterminent entre autres les règles de la gestion locative. Le mandat de gestion locative est nécessaire dans le cas ou un propriétaire bailleur décide de déléguer la gestion de son bien à un mandataire professionnel. Ce dernier est alors appelé un gestionnaire locatif. Moyennant une rémunération, l’administrateur s’occupera de toutes les tâches liées à la gestion de la location du bien immobilier à la place du bailleur.
Le mandat reprend donc les tâches dont devra s'acquitter le mandataire, mais également les frais de gestion locative et les honoraires à la charge du propriétaire. Le mandat de gestion locative est délimité dans le temps et dure généralement pendant toute la durée du bail. Il démarre à la date de prise à bail du locataire et jusqu'à ce que le bail en question prenne fin après la période de dédite. Ce type de contrat est rédigé à l'écrit et doit être signé par le mandataire et le mandant obligatoirement. Afin de se voir confier un mandat de gestion locative, l’agence immobilière ou l’administrateur de bien doit y être habilité, c’est-à-dire être en possession d’une carte professionnelle qui comprend la mention « Gestion immobilière ».
Déléguer la gestion locative à une agence : quels avantages ?
Confier la gestion locative d’un bien immobilier à un professionnel est une solution particulièrement avantageuse. Le bailleur aura ainsi le privilège de bénéficier des conseils d’un professionnel de la gestion immobilière. Ce dernier apportera également son expertise pour une meilleure rentabilisation de l’investissement immobilier. L’administrateur du bien immobilier peut même lui conseiller sur les sujets d’ordre fiscal ou patrimonial. La tranquillité est également l’un des principaux atouts de la gestion locative. En ce qui concerne la gestion courante de la location, l'administrateur de biens ou l’agence immobilière sera le seul intermédiaire entre le bailleur et le locataire. Le règlement des loyers se fera directement envers le professionnel. En cas de problèmes techniques, le gestionnaire mandatera à son tour des entrepreneurs pour intervenir sur les travaux de réparation nécessaires. Si le locataire est défaillant, le gestionnaire utilisera tous les moyens de droit pour récupérer les sommes dues.
Les services de gestion locative
Les missions confiées au professionnel en charge de la gestion locative d’un bien immobilier sont nombreuses, et portent sur différentes étapes et aspects de la location. Voici tous les services et missions de gestion locative que peut réaliser une agence mandatée par un propriétaire bailleur :
Lors de la mise en location, la gestion locative porte sur différents points, à savoir :
- l’évaluation du montant du loyer en fonction des prix pratiqués sur le marché,
- la constitution du dossier de diagnostics obligatoires,
- l’analyse et la sélection des locataires,
- les visites des candidats,
- la réalisation de la publicité du logement,
- la rédaction et la signature du bail,
- la prise en charge de l’état des lieux d’entrée.
La gestion courante du logement locatif comprend entre autres :
- la perception des loyers et des charges,
- l’envoi des quittances de loyer aux locataires,
- la révision annuelle du loyer,
- la régularisation des charges,
- la déclaration fiscale des revenus qui découlent de la location.
Les autres missions telles que :
- les réparations en lien avec la location du logement,
- les échanges avec le syndic,
- la gestion des sinistres.
Sur le plan juridique, les missions qui suivent entrent dans le cadre de la gestion locative :
- la gestion des procédures liées aux impayés ou aux dégradations du bien,
- la gestion des contentieux avec le locataire.
La gestion de la sortie du locataire figure également dans les missions confiées au professionnel en charge de la gestion locative, et porte sur :
- la réception du congé du locataire
- la rédaction et le traitement du congé du bailleur,
- la réalisation de l’état des lieux de sortie,
- la comparaison de l’état des lieux d’entrée et de sortie afin de définir le solde du dépôt de garantie,
- la restitution du dépôt de garantie.
Frais de gestion locative
Les frais de gestion locative vont concerner à les honoraires du gestionnaire ainsi que l'ensemble des frais liés à l'appartement en location. La gestion locative est ensemble de tâches qui prend beaucoup de temps et qui demande de sérieuses connaissances et compétences. Tout d'abord il faut bien connaire le secteur dans lequel se trouve l'appartement ou la maison à louer, afin de choisir un loyer le plus rentable. Ensuite, il faut être capable de communiquer avec de nombreux interlocuteurs comme la régie, le locataire, le gardien d'immeuble, ... Il faut connaitre la loi et toutes les règles qui régissent le secteur, dont notamment l'encadrement des loyers. Le savoir faire et le savoir être est très important dans ce métier de l'immobilier.
La plupart des sociétés de gestion locative proposent désormais un espace propriétaire en ligne. Très pratique ce dernier offre la possibilité de télécharger tous les documents relatifs à la gestion de son logement, dont notamment le bilan de gestion mensuel ou trimestriel qui résume les prestations qui ont été menées.
Quel est le montant moyen des frais de gestion locative ?
La délégation de la gestion locative à un professionnel a un prix. En général, les tarifs appliqués par les agences immobilières et les administrateurs de biens s’établissent en pourcentage, à hauteur de 5 à 10 % des recettes locatives annuelles. Ce pourcentage peut toutefois atteindre 18 % en fonction de l’ampleur des prestations qui lui sont confiées. Il faut tout de même savoir que certains professionnels proposent des tarifs forfaitaires, tandis que d’autres préfèrent établir un devis en fonction des tâches qui lui sont confiées. D’après les dispositions de l’article L 113-3 du Code de la Consommation, le gestionnaire se voit dans l’obligation d’indiquer les détails des frais de gestion dans un barème disponible en agence.
Quelles sont les garanties et les assurances généralement proposées par les agences ?
À côté des tâches qui portent sur la gestion locative proprement dite, certaines agences ou administrateurs de biens immobiliers proposent des garanties locatives, afin de couvrir au mieux tous les risques liés à la mise en location du bien immobilier. Il s’agit entre autres de la prise en charge des loyers impayés et des charges liées à la détérioration du bien, la protection juridique lors d’un litige à propos du contrat de location ou le versement d’un loyer en cas de logement vacant.